양도소득세 고수 여기 없소?

한국의 양도소득세를 공부해 보았는데 재외국민은 서러울 수 밖에 없게 되어있다.
 
우선 양도차익을 계산하는데 있어 엄청난 차별이 존재한다.
 
일가구 일주택 면세조항 부적용은 그렇다고 치고,
 
장기보유 특별공제에서도 하늘과 땅 차이가 난다.
 
10년 넘게 보유한 아파트를 처분할 때 적용되는 장기보유특별공제율을 보자.
내국인의 경우는 80%를 공제받는 반면에 재외국민은 30%만 공제받는다.
 
예를 들어 20년전에 1억에 구입했던 아파트를 지금 2억에 팔았다 치자.
양도차익은 1억.  
내국인에겐 장기보유공제 8000만원 적용해서 과세표준은 2000만원  세율은 15%  양도세는 300만원
재외국민에겐  장기보유공제 3000 만원,  과세표준은 7000만원  세율은 24%,  양도세는 1680 만원
                                                                              (기본공제와 누진공제는 편의상 생략)
 
상당한 차이가 난다.   그러나 이것은 대충 넘어가도 무방하다. 
왜냐하면 미국같은 경우는 한국에서 아파트 양도차익이 있을 때 이에 대해 과세를 하면서
한국에서 납부한 양도세만큼은 공제를 해주기에,  여기서 내나 거기서 내나 오십보 백보,
다만 미국의 세율은 15%.
 
진짜 문제는 따로 있다.   한국 국세청이 정한 법에 따르면 재외국민은 양도세를 먼저 납부해야만
부동산 매매거래를 진행하고 마무리지을 수 있다.    즉,  부동산매매용 인감증명서를 동사무소에서
발급받기 위해선 양도세 완납증명이 있어야 하기에 양도세를 안내고선 아파트를 팔 수가 없는 것이다.
과거에 양도세 안내고 토낀 재외국민들이엄청 많았기에 도입된 법 같다.  
 
취지는 이해가 되는데 문제가 적지 않다.
우선 매매계약을 체결하려면 특히 대리인을 통한 매매계약을 체결하려면 부동산매매용 인감증명서가
필요한데 그러자면 양도세를 먼저 납부해야 한다.   아니,  계약도 안했는데 어떻게 양도차익을 계산해서
양도소득세를 먼저 납부할 수 있다는 것인가?   이 부분 도대체 이해가 안된다.
 
둘째, 인감증명서 없이도 매수인이 매매계약을 체결해주어 양도차익을 산출할 수 있었고 그에 따라
 양도세를 납부했는데 만일에 매수인이 마음이 바뀌어 계약을 불이행하고 그래서 거래가 깨졌다면
이미 세무서에 납부한 양도세는 돌려받을 수 있다는 언급이 전혀 없다.   아파트는 팔지도 못한 채
양도세만 납부한 꼴이 되는 것이다.    설사 양도세를 환급해준다 하더라도 그 절차와 과정이 결코
쉽지 않을 것 같다.  이런 법은 진짜 너무한 법 같다.  
 
재외국민들로 하여금 양도세 안내고 토끼는 것을 방지하는 방법이 이런 것 밖에 없는 것인지?
이런 법마저도 미국 시민권자들에겐 적용하지 않는 것 같다.   즉, 시민권자는 매매대금을 다 받은 후에
양도세 신고를 하도록 되어 있는 것 같다.  시민권자보다 더 불리한 영주권자. 
 
할 수 없다고 체념하더라도  양도세 완납증명서가 없이는 부동산 매매용 인감을 받을 수 없어
매매계약 자체를 체결할 수 없다면 이것 너무 황당한 것 아닌가?   그렇다고 매매계약 체결하자고
알지도 못하는 양도차익에 근거에 양도세부터 납부할 수도 없는 일이고.
 
이거 누가 자세히 아는 고수가 설명 좀 해주시구려.