아파트 거품이 제거되지 않는 진짜 이유

아직도 제대로 알지도 못하고 아파트 거품 운운 하는 선모 사이비 전문가가 글을 썼기에 이전 글 다시 한번 올린다  아파트도 소비재 이다 아파트가격은 경제법칙대로 정해진다 감가상각으로 언젠가는 폐기된다그런데 아파트를 재테크 목적의 투기꾼 시각으로 보니 답이 않나오는 것 이다 주택을 주거공간이로만 본다면 아파트값 계산은 이렇게 하는 거다 요즘 아파트 50년 끄떡 없다서울강북 10년 25평 아파트2억5천에 소유해서 산다1억3천에 전세 산다소유하면 땅이 남으니 반반으로 보고소유든 전세든 1억3천/40년(480개월) = 주거비용 한달에271,0000원이건 관리비보다 더 싸네요즙 10평 원룸 월세도 50만원 한다전세는 원금 찾아 간다  자 그럼 역으로 계산해 보자주거비 시장가격을 정확히 반영하는 원룸 월세에 거품이 잔뜩 끼었다고 주장하지는 못할 것이다 방 세개라면 월세 150만원 연 이자율 6% 잡고 3억 이다 자 봐라 강북 25평 방세개 아파트 2억 5천이면 은행 이자율 보다 싸다 엎어치나 매치나 아파트 가격은 시장가격을 정확히 반영하고 있다  다음 건축원가의 진실을 한번 따져보자 아파트 가격에 영향을 미치는 절대 조정불가 요소들이 아래와 같이 이렇게 많은데 순수한 건축원가만 따지면 무슨 소용이 있는가?마치 오염이 많이 되어 거품이 나는 물을 생수로 정화해서 먹을려면 그 비용이 물값보다 더 비싼 배보다 배꼽이 더 큰 경우와 같다. 더군다나 모두 법적으로 확실하게 강제로 부담해야 하고 그러지 않으면 매우 혼나는 원가요소들 이다어떤 자선사업가가 공짜로 집을 지어 준다고 해도 결국 원가의 절반 이상은 반드시 부담해야 한다는 뜻이다 1. 건설업체 건축비에 대한 부가세 10% 2. 건설업체 최초 준공시 취득.등록세 부담3 중개 수수료0.2%-0.9%.4 등기이전 수수료5 취득세 2.3%6 등록세 2.3%7 재산세 7월8 재산세 9월 9 종부세 12월10 양도세 최고 세율 35%.11 주민세 양도세의 10%,12 다주택자 양도세율 60%13 전세보증금에 대한 소득세,14 주택임차료에 대한 소득세.15 재개발 재건축 아파트 개발부담금.16 택지개발부담금17 대체 농림지 조성비18 지자체 개발이익 SOC 기부19 재개발지역 세입자의 이주지원비20 재산점수에 의한 의료보험료 추가21 재산점수에 의한 국민연금 추가 22 건설업체 최초 준공시 취득.등록세 부담23 임대주택 의무 건설 기부 이와 같이 아파트 건설원가의 진실은 따로 있다공사비 보다 부대비용이 그것을 상회 하는 경우가 많기 때문이다원가의 개념은 기초원가 생산원가 판매원가로 나누어지는데 스타벅스에 가서 커피원가가 얼마냐고 따지면 넌센스가 되는 것과 같다  실무 경험적으로 보면 평균적으로2년전까지 건축비 원가는 부가세 별도 평균적으로 350만원 했다지난 3년간 원자재 폭등으로 이제 20% 이상 올랐다350만원 + 70만원 = 420만원 x 1.1 = 462만원 x 건설사 마진 20% = 550만원이 금액 이하로는 이제 아파트 짓지 못한다 위의 계산이 이해가 되지 않는다면 지금 현재 실거래가 대비 반토막 난다는 가정하에 역으로 계산해보자 국토부 실거래가 은평구 현대 아파트 109형(32평형) 3억6천 x 0.5 = 1억8천건축원가 만 따져보자 1억8천/부가세1.1 = 1억6천4백 -취등록세0.5 = 155,800,00 – 땅값 아주싸게 시세의 50%잡고 140,000,000 = 55,800,000 /32 = 평당1,743,750원 이건 샌드위치 가건물 건축비도 되지 않는다 결론적으로 여기 철부지들이 주야로 일년365일 내내 아파트 똥값 타령하는 속내는 오로지 내집 한채 그저로 장만해서 프리잔뜩 올라서 돈좀 벌어 보자는 투기꾼 마인드를 가지고 그러는거 다 안다 그런데 이제 그것도 늦었다 앞으로는 시세차익이 없는 아파트 시장은 월세 수익형으로 갈 수 밖에 없고 눈치 빠른 투자자들이 이미 선도 하고 있다.그것이 소형 평형이 인기있는 이유 이다 고로 시장변화에 대처하는 방법을 빨리 찾는 것이 현명한 일 이다즉 주택을 사서 거주 할 생각이 전혀 없고 그나마 괜찮은 집에서 살고 싶으면 최소 월세 100만원 이상 낼 준비를 해야 한다는 뜻이다