부동산가격 조정신호—-향후 예상되는 조정 폭은?

부동산가격 조정신호—-향후 예상되는 조정 폭은?  2013년 이후 전국 부동산 가격이 탄력을 받으면서 상승했다.물론시장에서 대세는 소형평형 위주였다. 굿머닝이아골 부방에서 투자에 대한 많은 조언의 글을 썼다.대다수는 향 후 경기 흐름에 대한 전망이었다. 수년간 자산관리에 대한 글중에서 부동산과 관련된 조언을 했엇던 내용은 아래 나열한 딱 한가지 패턴이었다. 굿머닝은부동산 전문 투자자는 아니다.한국경제는 독자적으로 생존할수있는 경제기반이 애초에 불가능한 위치이다.우리나라 무역수지 흑자의 약 50%는미국과 중국으로부터 발생되는것이다.따라서이들 국가의 정책환경과 글로벌 경제에 종속되어 움직일수 밖에 없다. 이런 시장환경을 기반으로 조언을 하는것일 뿐이다. 따라서자기 자산을 지켜나가기 위해서는 글로벌 경기흐름을 이해하고 미국과 중국의 정책에 귀를 기울여야 하는것이다. 그동안굿머닝이 아골 부방 유자들에게 부동산과 관련된 조언은 다음과 같다. -거주용 주택이면 언제라도 사도 괜찮다.-정부 정책에 맞서지 말라—유동성 확대는 부동산 가격 상승이다.-대형평형은 절대로 안된다.–매매가 가능하면 던져라.-소형평형이 대세다.-가격을 더 많이 지불하더라도 역세권의 아파트를 사야한다. 2013년 이 후그동안의 부동산 가격변동을 들여다 보면 굿머닝이 이곳에서 조언했었던 내용들이 대세였음이 확인되고 있다.쪽잡게처럼 맞아 들어 갔다. 서울지역 부동산은2013년 이 후 소형평형 위주로 평균 30% 정도 상승율을 기록했을것으로 본다.물론재건축 대상 주택은 50% 내외의 상승율을 보면 무리가 없다고 생각된다. 2013년 당시 서울지역에서24평형기준 4억대 내외에서 거래되던  물건들이 지금 5억을 호가하는 선에서 가격이 유지되고 있다고 보면 무리없는 판단이라고 생각된다. 물론 전세가격은 매매가격보다 퍼센테이지 비율로 본다면 훨씬 더 높다.한나디로”닥치고 현찰” “월세가 데세”를 외치고 다녔던 제 딴에는 똑똑하다고 설치던 녀석들이 전부 새됬다고 보면 된다는것이다. 그러니가르쳐 줄 때 제대로 세겨들어야지 주둥이 거품은 물고 달려드느냐는 소리다.  전국에서 가장 먼저 부동산 상승을 이끌었던 지역이 대구를 위시한 남부지역 부동산이다대구지역 같은 경우 30평형 미만 소형 아파트는 위치 구분없이 100% 상승햇다고 보면 될것입니다. 2012년 대구지역 미분양 주택은 2만세대를 넘어섰다.전국 최대의 미분양 물건이 부동산 가격을 쪼그러들게 만들던 시절이었다.그런데이것이 불과 1년여 만에 대세상승으로 돌아선 것이다. 바로 이런것이실물자산 시장의 특징이다.즉 가격상승을 이끄는 것은 정상적인 수요가 절대로 아니라는것이다.바로투기수요가 실물자산 시장의 가격을 결정하게 되는것이다. 역사적으로자본주의 출발이 무엇인가?바로매점메석이다. 각설하고실물자산 시장은 조정없이 계속 가는것은 아무것도 없다 2016년 들어서면서  가장 먼저 전국 부동산 가격을 이끌었던 대구지역 부동산이 가격조정을 받고있는 중이다.가격조정을 보면편차는 있겟지만 지역별로 평균 10%~20% 정도 조정을 받은것으로 나타나고 잇습니다. 지금은하락하던 가격이 하방경직성을 강하게 보이고 있는것으로 보아서 가격조정 마무리 단계라고 보면 될것이다. 따라서아직 조정을 받지 않은 그나머지 지역들의 부동산도 가격ㅈ정에 돌입할 가능성이 매우 높아지고 있다고 본다. 서울지역도 부동산 시장 규제와 미국의 금리인상 여파로 매수심리가 위축되면서 조정을 받을수 있는 환경이 조성되었다고 봅니다.따라서향 후 가격조정을 염두에 두어야 한다. 부산지역도대구지역이 가격 선조정을 받을 때 받지 않았으므로 이번에 가격조정이 나타날수있다.이렇게 본다. 중요한것은 지금 글로벌 경기 흐름이 디플레이션과 인플레이션을 결정하게 되는 변곡점 비슷한 위치에 머물러 있다는 사실을 이해를 해야 한다.실물자산의 가격은그 나라의 통화가치에 많은 영향을 받게된다. 따라서부동산 가격 조정기의 글로벌 시장환경이 디플레이션이냐 아니면 인플레이션이냐에 따라서 통화가치 변동성이 다르게 나타난다는 것이다.만일 부동산 가격이 조정에 돌입하는 시기에 디플레이션이 확대된다면 가격 조정 폭이 크게 나올수가 있다는것이다.그런데인플레이션으로 전환 하는 시기라면 그 가격 조정폭은 미세조정으로 끈날수 있다는것이다. 굿머닝의 시각은지금이 인플레이션이 유발되는 시기다라는것이다. 책대로 하면디플레이션에는 현금이 인플레이션에는 실물이 유효한 투자수단이라고 하지요. 다만이런 예상은  미국의 금리인상 경로가 굿머닝의 논조와 맞아들어간다는 전제조건을 깔고 하는것이라것을 이해를 해야 합니다.