그래도 아파트는 아니다

가끔 경제 논객들중에
소득대비 해서 현 시점의 버블이 크지 않다나는 내용을 올리시는분도 있고
물론 그런 분석을 존중합니다만

워낙 지표라는것은 여러가지가 있고 어느것을 우선으로 두느냐에 따라 다른것이라서요

설사 부동산이 지탱이 된다해도
예를 들면 토지나 주택 상가 다 지탱이 된다해도

제가 볼때 그럼에도 아파트는 아니다
특히 고층 아파트는 더더욱 아니다라는게 저의 생각입니다

또한 현 시점의 부동산을 아무 문제가 없다고 보기에는
앞으로 여러가지 문제점이 있죠

사실 현재 주택정책은 양면성이 있습니다
한쪽면에서는 부동산 투기라는
그냥 일반투기가 아니라 큰돈을 가지고 굴리는
작전형 투기세력…
또한 개인들도 빚을 지고 그것도 모자라 전세금까지 끼고 갭투자를 해서 수십채 투자하는 사람들도 있고
이런면은 분명 부동산의 버블을 만들어 내는
시장을 왜곡시키는 힘이 되는거죠

그러나 반대 급부도 존재합니다

본인이 한 30억정도 자산이 있고
서울에 한채 강원도에 한채 또 제주도에 한채정도 3주택정도를 소유해서 
투자겸 재테크를 하고 싶은데
이런 저런 양도세 중과에다가
보유세마저 인상이 되면 부담이 되는것이죠

즉 투기로서의 왜곡도 작용을 하고
그 투기를 막기 위해 가해진 제재는
또한 실질적인 수요를 이렇게 막기도 합니다

저는 30억정도 가진 사람이 서울에 아파트나 주택 하나
그리고 전원주택 두개정도.. 이것을 투기라고 보기는 어렵다고 생각합니다

그래서 과연 현재의 가격은 어떤 원리로 해서 형성이 된것인가
상향과 하향을 접점에서

실질적인 페어한 경기로서의 가격

주식에서 이를 적정가라고 하죠 적정주가…

부동산도 어느것이 적정주가 인가에 대한 끝없는 고민이 있어야합니다

부동산의 위험성이 큰 이유는
첫째도 둘째도 셋째도
가계부채가 너무 많기때문입니다

30억이상 부자는 많지 않고
그래서 그 수요는 아주 많다 보기 힘드나

돈도 얼마 없는 개인이 전세끼고 대출받아 집을 사는것이
현재 많이 주위에서도 볼수 있는 투자형태이기에

이 위험성을 간과할수가 없는것이죠

만일 모두가 연봉이 1억으로 오르고
잘살게 되어서 빚도 다 감당하고
그런 상황에서 현 가격대로 오른다면 그게 뭐 위험하겠습니까?

그러나 그렇지 않다는데에 문제점이 있는것입니다

제가 정말 많이 양보해서
현 가격이 적정가 수준이라 칩시다

하지만 가격이란 늘 적정가를 유지하는게 아니죠

현 가격이 적정가라면
이후에 공급과잉으로 인한 떨이가격을 맛보게 될수 있다는 뜻입니다

차고 넘쳐
본연의 가격 아래로 가는 현상

공급과잉…
과거 원유나 천연가스 가격이 하염없이 떨어지던 시절처럼.. 말이죠

그러므로 여러분은 잘 판단하셔야합니다

그리고 양방향을 보셔야합니다

제가 2012년 이후 강남 재건축을 필두로 아파트가 반등하리라 본 이유는
사실 새누리당이 집권하면 규제를 풀고 투기세력이 활개치게 만들거라는 예측에서였습니다
투기를 막는 다른방향의 규제가 약해지라라 봈는데
약해진정도가 아니라 다 빗장을 풀어헤쳤죠
다주택 중과도 없애다시피하고 말이죠

그로인한 상승이 이제 마무리되고 있습니다

제가 볼땐 모든게 딱 맞아 떨어져왔습니다

금리인하하고
양적완화하고
규제를 풀고 투기가 가능하게끔 길을 열어주니
큰 반등이 왔고

이제 금리는 서서이긴하지만 조금씩 오르고 있고
규제를 다시 하고 있고

결국 노무현 시즌2로 가게 되는것이죠

모든게 아구가 그냥 맞는겁니다

아파트 5층짜리는 재건축때에 14층을 지을수 있는 메리트가 있습니다
14층짜리는 인구가 과밀된 지역에서
재건축해서 25층짜리가 될수 있는 메리트가 있습니다

근데 이제 25층 30층 매우 높은 아파트가 재건축되어
가격이 더 오르고 있는데

그 아파트는 이제 메리트가 있으려면 63빌딩정도로 올려야 한다는 말입니까/

재건축의 환상은 간단히 생각만해도 고층으로 갈수록 이제
시멘트 무덤의 예약입니다

저는 새집증후군이 심해서
오래된 집에 주로 거주합니다
어디가서 전세나 월세를 구할때도 
아주 오래된 집을 구하죠

아파트는 사실 도저히 살수가 없는 이유가 있는데

첫째 십몇년전부터 우리나라 시멘트에 폐기물을 녹이기 시작했습니다
몇년도부터인지는 찾아보면 있는데
그래서 몇년도 이후에 지어진 아파트는 그 벽에 폐타이어나
심지어 일부 시멘트사에서는 일본의 폐기물까지 받아서 처리했다고 하니
대진침대 라돈이 문제가 아니죠…

또한 석고보드의 경우도 라돈이 나와서 문제가 된 경우가 있었습니다
고층아파트에 살았는데 폐암에 걸린주부
비흡연자였던 그분의 폐암의 원인
아파트 내장재 석고보드에서 나온 라돈이 문제였습니다

물론 모든 석고보드가 그런건 아니구요
우리나라가 이런것의 기준이 허술하기에 그런것인데

참 희안하죠
비싼게 좋지를 않으니 말입니다

아파트 얼마나 비쌉니까 근데 안좋은 정도가 아니라 해악을 끼치고 있는데요

자 그러면 그 시멘트를 쓰기전 더 오래된 아파트에 거주하면 괜찮을까요?

제가 아파트에 못사는 이유가 하나 더 생겼는데
안동거주이후에 벌써 지진을 두번 경험했습니다

사실 3-4층 짜리도 불안합니다

이것도 어느 년도 이전의 아파트들은 내진설게가 전무합니다
요것도 찾아보시면 나옵니다. 내진 설계가 언제부터 시행됬는지

그래서 현재 경상도권은 제가 볼때 부산사람들도 점점 아파트들 멀리하게 되리라 봅니다
지난 기간동안의 두번의 지진경험은
사실 노후아파트에서 살아가기에
너무 불안한거죠

아 이 시멘트 덩이가 수억을 한다구요?
유럽에서는 빈민들의 거주형태인 아파트가 수억 수십억을 한다구요? ㅎㅎ
어쩌면 폐타이어를 녹인 시멘트가 우리집 벽일수도 있고
정말 재수 없으면 일본의 방사성 폐기물도 녹아있을수 있는데
이게 부의 상징이라구요

많이들 가지십시오.. ㅎㅎ

저는 절대로 가지지 않겠습니다

다 헐고 내가 지을수 있는 주택을 택하지 아파트를 택할 아무런 이유가 없습니다

아파트는 비극이 될것입니다

이제 2012년부터 시작된
아파트의 반등이 마무리로 들어가고
이후에 정체되다가
어느 시기에 거래량이 사라지면서 하락이 시작될것입니다

서울을 낙관하지 마십시오 서울의 인구는 줄어들고 있습니다

강남은 테크노밸리를 판교로 내어주었습니다
강남따라 오른 강북에는 노후아파트들이 많습니다

부동산이 오르는 시기에는 재건축이 사업성이 있으나
이후에 정체되면 재건축도 물건너갈 시멘트 고철더미가 군데군데 생겨날것입니다

물론 단 하나…

이러한 침체를 벗어날 단 한가지 구원의길…
이 있긴합니다

그건 남북한이 통일되어서 국민 GDP가 두배로 오르는것입니다

우리가 소득이 늘어서 이자를 감당하고 그런 경제환경이
남북경협을 통해서 일어난다면

사실 그거 말고는 이 비극을 피할길이 없어보입니다

짐로저스가 바로 그러한 말을 했죠
한국은 가계부채라는 심각한 문제가 있으나
통일은 또다른 기회가 될것이며
이 문제의 충격을 극복해 나가는
즉 경제위기를 극복해나갈 기회가 바로 통일이다

이런 얘기를 얼마전 한국에 와서 했습니다

부동산주기중에 단주기 중간주기 장주기 그중에 상당히 긴 파동이 바로 콘트라티에프 파동인데요
보통 50년정도를 주기로 찾아옵니다

이 파동은 제가 아는 부동산 파동중에 가장 무서운 파동입니다

왜냐하면 상승의 50년을 살아온 사람들은
일생을 거쳐서 부동산 상승만을 경험했끼때문에
부동산 = 끝없이 오르는 품목 이라는 생각을 진리로 여기며 사는 사람들입니다
우리나라가 1970년대부터 현재까지가 그러하죠
세계에 유래없는 눈부신 발전을 이룬 시기이니 더더욱 그렇구요

그러나 반대의 경우도 있습니다
1990년 전후 헤이세이 이후부터 시작된 침체는
아베의 양적완화후에 현재는 다시 재상승이 일어나고 있습니다만
거의 20년간 잃어버린 20년이라 할정도로 하락이 있어왔습니다

현재 부동산이 다시 오르고 있음에도
일본은 아직도 빈집이 많이 있죠
맨션이라고 해서
우리나라로 치면 아파트인데

도쿄같은 대도심은 이 양적완화후 상승때 올랐으나
외곽쪽으로 개발된 지역들의 맨션은 여전히 사삶들이 살지를 않죠

그래서 부동산은 이 콘트라티에프 주기를 생각하면
이제 2020년초반부터 기나긴침체에 들어갈수가 있습니다

특히 아파트는 헤어나오기 힘든 품목이 될것이며
흉물처럼 사람이 살지 않는 아파트들이
변두리 도시에 넘쳐나게 될것입니다

왜냐면 노후아파트를 재건축할 여력이 사라지기때문이며
또한 인구가 줄어들고 있기때문이죠

인 인구에 대한 수급조차도 사실 통일만이 답입니다

통일 아니라면 한국은 너무도 긴 앞으로의 수십년을 보낼수 있습니다

단 통일이 된다해도 이 충격과
이 하락의 강도가 더 적어지고 그걸 극복해 나간다는 의미인것이지

주구장창 부동산이 오른다는 의미는 아닙니다

일본처럼 20년을 고생해야할것을
그보다 덜한 기간동안 그보다는 적은 하락폭으로 마무리 될수도 있다는 뜻정도가 되는것이죠

그러나 그 와중에도 아파트무덤 어떻게 할 도리가 있을런지….

타이타닉같은 배가 침몰하면 사람들이 거기에 갇혀서 빠져나올수가 없는데
그것은 타이타닉호나 세월호 같은 배가 너무도 컸기때문입니다
너무 크고 단단해서 스걸 뚫고 밖으로 나올수가 없습니다

크고 비싸고 무거운것이 좋아보이나

더 비싸고 높고 큰 아파트들이 바로 이러한 비극으로 가게될것입니다
너무도 많고 무거운걸 짊어지려 하고 있습니다

아파트는 타이타닉처럼 가슴아팠던 세월호처럼
수많은 사람들을 간직한책 파산으로 이끌게 될것입니다

인생의 배를 가볍게 하십시오
감당하기 버거운 아파트는
세계경제위기라는 암초에 부딪치고 나면 빠져나오려 해도 빠져 나올수 없는
무덤이 되고 말것입니다

그리고 지난 7-8년여간 제가 아고라에서 토지상승이나 아파트 반등 얘기하면
댓글로 많은 욕먹으면서
언젠가 때가 오면 여기 욕하시는분들이나 혹은 디플레론자들보다
더 큰 경고를 할때가 있을거라는 말씀드리곤했죠

그 시기가 점점 다가오고 있습니다
2007년 2008년경처럼 목놓아 위험을 부르짖을때가 다가오고 있습니다

그리고 저의 분석상에는 이번 하락은 더 길고도 더 고통스러울것입니다
현 상승은 돈의 양적완화로 만든 진통제와 같은 시기일뿐입니다
제대로된 고통은 겪지도 않았다고 보여집니다

아무리 머리를 굴려도 아파트는 아닙니다
우리의 세대에 우리의 눈으로 아파트의 몰락을 보게 될것입니다